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远洋服务资产单盘拓展和收并购是五五开

远洋服务资产单盘拓展和收并购是五五开
       远洋服务资产单盘拓展和收并购是五五开

  新三板上市时,海洋服务是总资产和营业收入最大的物业公司。搬到港交所,主板后,相比于碧桂园服务、恒大物业、融创服务等首批上市的物业管理公司,远洋服务在总资产、合同规模、营业收入等方面的表现都成了“底橙”。
 
  3月21日下午,海洋服务公司正式公布上市以来的首份财务报告。海洋服务实现收入约20.23亿元,同比增长10.6%,毛利实现收入约5.11亿元,同比增长35.7%。全年利润约2.63亿元,同比增长27.9%。与2019年相比,毛利利率上升了4.7个百分点,达到25.3%,净利率高于2000年
 
  同日10时30分,海洋服务公司联席董事长、执行董事兼董事会主席杨德勇,携一批管理层出现在镜头前,其中包括董事会副主席兼非执行董事朱晓星,副总裁兼增值业务负责人万洁,财务部总经理刘旭,
 
  观点地产新媒体获悉,新三板上市前,时任远洋运输集团副总裁的杨德勇,被任命加入远洋运输服务的前身远洋运输亿,他两次见证远洋运输服务“敲钟”。另一位紧跟杨德勇团队的“老手”是现任远洋运输集团投融资业务中心总经理朱晓星,
 
  通过管理背景和绩效会上的发言可以看出,远洋运输服务是远洋运输集团的“排头兵”,其所有战略都是围绕后者进行和实施的。
 
  杨德勇在业绩会上表示:“在远洋集团,要成为远洋集团客户服务业务的主力军,主要希望在未来逐步承接一些与远洋集团服务业相关的服务,搭建轻资产平台,成为物业管理上下游业务的先锋。”
 
  在披露的第一份财务报告中,远洋服务的业绩并不突出,股价的变化也可以解释资本市场的情绪。同日,海洋服务的股价低开至每股4.9港元,跌幅为1.01%;随后,其股价进一步下跌,跌至每股4.56港元的最低值,跌幅为7.88%;收盘价为每股4.76港元,下跌3.84%。
 
  与较早披露2020年财务报告的上市物业管理公司相比,恒大物业收入同比增长43.3%,至105.1亿元,毛利润同比增长128.3%,至40.1亿元;世茂服务收入同比增长101.9%至50.3亿元,毛利同比增长88.3%至15.78亿元。从数据中可以看出为什么远洋服务在物管轨道上“冷眼”了。
 
  从商业项目来看,海洋服务收入的增长主要是由社区增值服务贡献的。2020年,海洋服务物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务分别实现13.39亿元、3.68亿元和3.16亿元,同比增长9.75%、下降1.34%和增长33.33%。会上介绍的海洋服务管理层表示,如果恢复公区的广告费收入,社区增值服务销售额将达到3.9亿元,毛整体利率高达62%。“我们管理的物业主要是中,的高端物业,在一二线城市拥有优质的客户基础,消费水平高,多元化服务需求大,有利于社区增值服务的发展。预计未来社区增值服务比重将继续提高。”
 
  根据财务报告,2020年,海洋服务的管理下建筑面积和合同建筑面积将分别为4550万平方米和7110万平方米,同比增长12.1%和19.7%。从分布城市来看,其在中的签约面积和管理面积分别有87%和90.7%位于一线城市、新一线城市和二线城市。
 
  从业务收入占比来看,2020年海外服务住宅小区、商写物业、公共物业等物业分别实现8.87亿元、3.60亿元和9200万元,同比分别增长8.44%、7.14%和39.39%。
 
  事实上,在过去一年,商写地产界受到新冠肺炎疫情的重创,收入下降已成为业界普遍现象。海洋服务部门可以记录增长,在很大程度上,它实现了价格上涨。海洋局管理层表示:“2020年,商写板块盈利能力大幅提升,很多项目实现了涨价。毛利润同比增长31%,物业管理费平均单价高达每月每平方米17.6元,远高于行业平均水平。”
 
  在增加利润的公式中,中增加收入的另一端是降低成本和费用。除了医疗,另一个有益的行业是物业管理。2020年,在地方政府出台的防疫政策下,物业管理公司将得到一定的支持。
 
  海洋服务也是受益者之一,其物业管理服务的毛利率从2019年的13.7%上升至2020年的17.9%。该公司表示:“这主要是由于地方政府减少了社会保险缴款,并实施了各种成本控制措施。”
 
  总体而言,2020年,随着员工的增加,离岸服务员工的成本将会降低,员工人数从2019年的5799人增加到5928人,员工成本从5.959亿元减少到2019年的5.793亿元。中远洋运输服务公司在其财务报告中也直接指出,在毛,社区增值服务的利率通常较高,这是由于利用现有资源提供物业管理服务,降低直接成本,特别是员工成本。
 
  同时,有利因素还包括税收优惠。一位参加海洋服务投资者协会的人士告诉视点房地产新媒体,各种有利因素仍有利于公司整体毛利润增长。“去年,社保下调对运营成本的影响接近4000万,对毛利率的影响接近2%。”意见指数研究报告显示,2020年,上市物业服务公司披露的并购数量达到59家,涉及近100亿元,平均交易金额为1.7亿元。2019年同期,共发生35起并购案件,涉案金额约64亿元,平均成交金额1.83亿元。
 
  像大多数物业管理公司一样,远洋服务上市的目标也是冀图资本市场完成规模的突破。2020年12月中旬,海洋服务完成上市,募集净额约16.92亿港元,其中约10.15亿港元用于选择性抓住战略投资和收购机会,进一步发展战略联盟,扩大物业管理业务规模。
 
  由于是年底上市,远洋运输服务没有进行很多并购,这体现在规模增长上,仍然没有突破“一亿”的水平。截至2020年底,远洋服务合同建筑面积7108万平方米,管理建筑面积4550万平方米,仅比上年同期增长19.7%和12.1%。
 
  然而,海洋服务报告显示,该公司未来的储备建筑面积在当年达到了2560万平方米的新高,比2019年增加了35.4%。杨德勇在会上透露,2021年,公司将实现合同面积超过1亿平方米,管理面积8000万平方米,收入30亿元,净利润4亿元。2022年管理区域为过亿,收入超过45亿元,利润超过5.5亿元,平均增长50%以上。
 
  关于规模增长的来源,杨德勇表示:“目标是在单个市场扩大2000万立方米,包括自行向市场扩大1500万立方米,公司(远洋运输集团)提供500万立方米。此外,并购数量为2000万平方米。2021年,单盘扩容并购五五个。”
 
  随后,杨德勇进一步表示:“从2022年起,我们希望以单盘扩张为主,并购为辅。第三方项目比例将超过50%。扩张方式主要是单盘扩张和并购。去年,我们扩展了单盘。900多万平方米,比2019年增长近11倍。”
 
  “我们的主要收购对象是合同面积约300万立方米、年收入超过5000万元、净利率不低于8%的公司。2020年均价是PE的10到12倍,预计2021年会有一定的涨幅,大概10到14倍。目前执行10到15次,比较符合行业情况,也有市场竞争力。”
 
  事实上,远洋运输服务的收购计划一直是围绕远洋运输集团的需求进行的。上述海务投资者协会的与会者分析:“高层战略的制定也透露出,海务只是一个拼图,即海航集团内部客服业务的主力,未来将逐步承接集团和服务业相关的业务,使其成为一个轻资产平台。管理层透露,未来会有‘两个重点’,一个是以远洋集团的核心布局区为重点,一个是以住宅和商业写作业态为重点。”在杨德勇的愿景中,收购和收购渠道也是通过海洋集团、海洋资本和海洋服务三方合作的方式进行。他在业绩会上表示:“我们与海洋集团、海洋资本合作,为部分城市的当地开发商提供全链的综合解决方案,合作获取资源进行并购。目前储备收购和收购项目规模约800万平方米,其中80%为外部市场资源,转换率预计达到30%-50%。”
 
  其中,商务写作项目是海洋服务开发中最重要的环节。根据远洋运输服务公司的管理,目前管理的商业写作项目有23个,面积超过270万平方米,占总收入的近三分之一。预计未来收入的复合增长率将超过70%,占整个收入的比重将提高到35%。
 
  然而,在2020年的并购浪潮中,许多领先的物业管理公司已经开始强化缺点,包括恒大物业15亿元收购宁波市雅太酒店物业服务有限公司100%的股权,强化酒店、公共服务等业态;龙湖地产以12.73亿元收购亿达服务,加强工业园区业务。

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